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一个月两次座谈会!融资收紧后 哪些房企将受伤

中新经纬客户端8月24日电 (薛宇飞)房企融资收紧,最终得到官方的证实,但细节仍有待确认。23日上午,住建部、央行官网同时发布信息称,两部门于8月20日召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次座谈会,距离7月24日举行的高级别房地产工作座谈会,还不足一个月。

疫情并没有让政策放松对房地产市场的调控,“房住不炒”依旧被反复强调,此次针对重点房企形成的资金监测和融资管理规则,收紧意味明显。业内人士认为,接下来房地产市场融资环境将进一步收紧,部分房企将面临融资难题。

重点房企融资管理规则形成 细节仍待确定

早在这场会议之前,关于住建部、央行等部门要加强对部分房企融资收紧的消息,就已经传得沸沸扬扬。

据媒体,监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,降低一档,上限增加5%,即如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

通过“三道红线”控制房企融资发债与负债规模,被数家媒体报道,一些未具名的房地产企业人士和券商人士也予以证实。不过,针对红线如何设置、哪些企业将被重点监管,一直没有明确的定论,相关政府部门既没有证实相关报道,也没有主动辟谣。

住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会。来源:人民银行网站

至8月23日上午,相关报道最终得到证实。8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志,以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

但央行、住建部对外发布的消息中,没有提到“三道红线”等实施细节,也没有明确哪些“重点房地产企业”将实施这项管理规则。

往前追溯一个月,即7月24日,“房地产工作座谈会”以高规格召开。该座谈会除了重申“房住不炒”,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期等,还“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。”

业内人士认为,重点房地产企业座谈会,可以看作是落实7月24日房地产工作座谈会的具体体现。易居企业集团CEO丁祖昱分析称,这意味着,房地产金融审慎管理制度是房地产长效机制的重要内容。结合7月24日房地产工作座谈会关于金融政策的描述,即防止资金违规流入房地产市场,今年相对宽松的资金面不会直接向房地产放开,金融政策与之前保持一致。

融资收紧成必然 16家房企净负债率超100%

对重点房企形成的资金监测和融资管理规则,其细节虽有待确定,但融资收紧是大势所趋,企业下半年融资发债或受到影响。

光大证券在研报中称,该政策或旨在促进金融资源合理配置,引导预期回归平稳,防范化解房地产金融风险。从政策背后的考量来看,可能包括多方面因素:目前行业资金面相对较好,下半年货币政策回归常态化下,提前管理资金流向,防止房地产领域挤占金融资源;缓解土地价格上涨对房价的传导压力,引导市场预期回归平稳;行业迎来债务到期高峰,尤其是境内债到期量短期内明显提升,自上而下引导房企调整资产负债结构,防范化解房地产金融风险。

丁祖昱称,接下来房地产市场融资环境将进一步收紧,部分房企将面临融资难题。一旦融资新规落地,将对行业产生较大影响:土地市场降温,新房销售加速,对头部房企是利好,对高负债的房企则影响较大,必将加速行业洗牌。

事实上,随着国内相对宽松的金融环境逐渐收紧,房企境内融资规模呈现出负增长。贝壳研究院统计整理数据显示,2020年1-7月房企境内外债券融资累计约7379亿元,融资规模较上年同期下降7%,前7个月融资规模占比2019年全年62.5%。

贝壳研究院认为,在房地产行业金融监管力度加大的同时,房企也进入到偿债高峰期,在“需求大、监管严”的夹击下,企业融资面临更为严峻的考验。

从企业端看,部分高负债、短期债务压力大的房企,将承受更大的压力。国金证券首席分析师周岳在近日的一份研报中指出,房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高,38家房企该比率超过70%,建业地产、融创中国、中南置地、绿地控股等10家房企剔除预收账款的资产负债率超过80%。净负债率指标方面,超过半数房企在该比率上小于100%,泰禾集团、富力集团、华夏幸福、融创中国、首开股份、华发股份、中国铁建、中南置地、奥园集团、首创置业等16家房企净负债率大于100%。

融资结构,周岳称,短债占比超过45%的共有4家,分别为泰禾集团(57%)、荣盛发展(52%)、绿城中国(48%)以及中国恒大(47%),且均较2018年有所增加。债券融资超过30%的房企有8家,分别为龙光地产、金地集团、新城控股、滨江集团、首开股份、远洋集团、首创置业和华宇集团,其中龙光地产债券融资占比最高,为48.16%。(中新经纬APP)

(责任编辑:韩肖)

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